买房或建房时，经常会遇到两个重要的概念：Zoning（分区）和Subdivision（地块分割）。这两个词听起来很“技术化”，但实际上对土地使用和房产开发有着非常重要的影响。最近有客户想建ADU，同时也想考虑未来做subdivision。为此，我们专门写这篇科普文章。如果你打算买地、建房、投资开发，或者想更好地了解你所住社区的规划，相信这篇文章会对你有所帮助。
1. 什么是Zoning（分区）？
Zoning 是城市规划的核心工具之一。它指的是政府对不同地块的用途规定，每块土地根据Zoning代码被分为不同的“区”，决定了这块地能用于什么目的。
常见的Zoning类型有：
R区：住宅区（Residential）
比如： R-1、R-2、R-3，这些代码代表允许的住宅类型：
R-1：单户住宅区，只允许建造独立的单户住宅。
R-2：双拼住宅区，允许建造双户住宅。
R-3：多户住宅区，允许建造多户住宅，如公寓或联排别墅。
像R-10、R-40等数字，代表最小地块面积。例如，R-40表示每块地最小需要40,000平方英尺（约0.92英亩）。数字越大，地块越大，房子建得越稀疏。
C区：商业区（Commercial）。这类分区允许商店、餐馆、办公室等商业用途，但通常不能用来建住宅。
M区：多功能住宅区（Multi-Residential），允许建设多户住宅，如公寓、联排别墅等。
A区：农业区（Agricultural），通常用于保护农业用地，限制商业或住宅开发。
Zoning的重要性在于，它能保证不同功能的土地使用合理布局，避免工业设施出现在住宅区，或是超高密度建筑影响社区风貌。它还决定了建筑物的高度、密度、前后退要求（setback）等细节。
2. 什么是Subdivision（地块分割）？
Subdivision 指的是将一块较大的土地分割成多个小块，便于出售、开发或建房。例如，假设你拥有一块2英亩的土地，如果Zoning规定允许，可能将其分割成两块1英亩的小地块。
但Subdivision并非随意进行。每个城市或县都有严格的规定来管理土地分割。以下是你在进行Subdivision时需要考虑的因素：
最小地块面积：每块分割后的土地必须符合Zoning规定的最小面积要求。例如，在R-40分区，最小地块面积是40,000平方英尺（约0.92英亩）。如果你的地块面积不足两倍的最小要求，分割可能不被允许。
Setback（退缩）要求：这是指建筑物与邻居、街道之间的最小距离要求。城市通常会对前、后、侧的建筑退缩距离做出规定，确保房屋不会过于接近边界。分割后的每块新地块必须满足这些要求。
基础设施：每个新分割出来的地块必须能够接入水、电、污水管道等基础设施。如果你不能为新地块提供这些服务，Subdivision的申请可能被拒绝。
城市规划审批：即使所有条件都符合，Subdivision仍然需要通过城市的规划审批流程。这通常包括提交申请、进行环境和交通评估、听取公众意见等。
3. Zoning和Subdivision的关系
Zoning 决定了你的土地能用来干什么，而Subdivision 决定了你能否将这块地分割成多个小地块开发。因此，Subdivision的可行性很大程度上取决于Zoning规定的最小地块面积。
例如，如果你拥有一块1.6英亩的土地（约69,696平方英尺），而该区域的分区代码为R-40，表示最小地块面积为40,000平方英尺。那么，你无法将这块地分割成两块，因为每块新地块都不满足40,000平方英尺的最低要求。这意味着Subdivision在这种情况下是不可行的。
4. 如何查Zoning和Subdivision信息？
要了解你所在的地块的Zoning代码和Subdivision要求，最直接的方式是：
城市规划网站：大多数城市都有在线的Zoning地图，你可以输入地址查看具体的分区代码。
联系规划部门：如果你打算进行Subdivision，最好预约一次预申请会议，和城市规划人员讨论你的计划是否可行。
小结：
综上所述，Zoning 决定了土地的用途，而Subdivision 决定了你能否将一块土地分成几块进行开发。了解这些规则对你在土地买卖、房屋开发、甚至扩建时都至关重要。如果你打算进行任何相关的项目，提前了解这些法规可以为你避免很多不必要的麻烦。
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